قیمت مسکن در تهران: لوکس‌تر از منهتن و تگزاس!
بررسی‌های تطبیقی نشان می‌دهد که قیمت املاک “سوپرلوکس” در مناطق شمالی تهران، از جمله خیابان فرشته، از گران‌ترین مناطق شهری در ایالات متحده، مانند منهتن نیویورک و برخی نقاط تگزاس، پیشی گرفته است. این رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در بازار مسکن ایران، نگرانی‌هایی جدی را در پی داشته است.
در حالی که ماهانه حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد مسکونی در تهران با قیمت هر متر مربع یک میلیارد تومان یا بیشتر عرضه می‌شود، این واحدها که در بازار به عنوان “سوپرلوکس” شناخته می‌شوند، اغلب خریدار ندارند. مشاوران املاک منطقه شمیرانات تهران گزارش می‌دهند که تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد از این واحدها به فروش می‌رسند. این خانه‌های بسیار گران‌قیمت، معمولاً در پلتفرم‌های عمومی آگهی نمی‌شوند و صرفاً در اختیار تعداد معدودی از مشاوران املاک قرار دارند.
مقایسه خیره‌کننده: تهران در برابر شهرهای آمریکا
مقایسه قیمت این املاک با خانه‌های لوکس در شهرهای بزرگ آمریکا، تصویری شوکه کننده ارائه می‌دهد. به عنوان مثال، یک پنت‌هاوس ۹۵۰ متری با امکاناتی نظیر باشگاه، سینمای اختصاصی، روف‌گاردن و استخر در خیابان فرشته تهران، نزدیک به ۱۳ میلیون دلار (با دلار ۸۱ هزار تومانی) قیمت دارد. این در حالی است که یک خانه ۸۵۰ متری در ایالت ایلینوی آمریکا، حتی با زمین گلف اختصاصی، با قیمت ۵.۲ میلیون دلار عرضه می‌شود.
در مناطق اعیان‌نشین تهران، قیمت واحدهای سوپرلوکس از متری ۸۵۰ میلیون تومان (حدود ۱۰ هزار دلار) آغاز می‌شود و گاهی به یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع نیز می‌رسد. این واحدها معمولاً متراژ بالا داشته و از مصالح خاص و تزئینات داخلی لوکس ساخته شده‌اند. به عنوان مثال، یک آپارتمان ۹۰۰ متری با این ویژگی‌ها در خیابان شهید فیاضی (فرشته) می‌تواند یک‌هزار میلیارد تومان قیمت داشته باشد که معادل ۱۰ تا ۱۳ میلیون دلار است.
مشاوران املاک منطقه یک تهران گزارش می‌دهند که معاملات آپارتمان‌های سوپرلوکس به تعداد “انگشتان دست” در هر ماه می‌رسد. واحدهای با متراژ بالای ۴۰۰ متر، معمولاً قیمتی کمتر از متری ۸۵۰ میلیون تومان ندارند. واحدهایی که قیمت هر متر مربع آن‌ها بالاتر از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است، حتی در سال ۱۴۰۴ نیز هیچ معامله‌ای نداشته‌اند. برخی از این واحدها با پایه دلار قیمت‌گذاری می‌شوند، اما این موارد نیز به دلیل قیمت‌های بسیار بالا، عملاً به فروش نمی‌رسند.
تأثیر قیمت‌های نامتعارف بر کل بازار مسکن
منطقه یک تهران شامل محله‌های گران‌قیمتی مانند نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک، و قیطریه است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در این مناطق در سال ۱۴۰۴ می‌تواند از ۲۰۰ میلیون تومان شروع شده و برای واحدهای لوکس و نوساز به ۴۰۰ میلیون تومان یا بیشتر نیز برسد. به عنوان مثال، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در ولنجک ۷۰۰ میلیون، دربند ۴۰۰ میلیون، قیطریه ۳۹۰ میلیون و تجریش ۴۵۰ میلیون تومان است، اما قیمت واحدهای سوپرلوکس در همین مناطق ۲ تا ۳ برابر این ارقام است. این در حالی است که متوسط قیمت هر متر آپارتمان در کل شهر تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان است، بنابراین قیمت سوپرلوکس‌ها در مناطق شمالی شهر، ۵ تا ۱۰ برابر متوسط قیمت کل تهران است.
حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، این قیمت‌های چندصد میلیارد تومانی را غیرواقعی می‌داند و معتقد است که در بازار مسکن نظارت و کنترل قیمت‌ها رها شده است. او با اشاره به اینکه در اکثر کشورها با نظارت و اجرای برنامه‌های مالیاتی از رسوب سرمایه در بخش مسکن جلوگیری می‌شود، می‌گوید: “در کشورهای دیگر سرمایه رسوب شده در بخش مسکن ۱۰ درصد است، اما در ایران به خاطر جذابیت کاذب، ۴۰ درصد سرمایه در بخش مسکن رسوب کرده که می‌توان گفت بحرانی جدی برای این بخش و کل اقتصاد است.”
گودرزی یکی از علل اصلی قیمت‌های کاذب در بخش مسکن را شرایط اقتصادی سال‌های اخیر، بی‌ثباتی و شوک‌های اقتصادی می‌داند. وی توضیح می‌دهد که مردم برای حفظ ارزش پول خود به سمت خرید سرمایه‌ای مسکن می‌روند، در حالی که در شرایط تحریم، نیاز به سرمایه‌گذاری در بخش تولید وجود دارد و سرمایه‌ها در بخش‌های غیرمولد انباشته شده است.
اهمیت این پدیده برای آینده بازار
اگرچه تقاضای واقعی برای خانه‌های سوپرلوکس تنها در حد یک درصد از سطح بازار است، اما رشد عجیب و غریب و بدون ضابطه قیمت‌ها در این سطح، به افزایش قیمت مسکن در کل شهر تهران منجر می‌شود. بازار مسکن مانند یک “دومینو” عمل می‌کند و قیمت‌ها از رأس هرم تقاضا آغاز شده و به سمت پایین آن تنظیم می‌شود. این موضوع باعث شده که حتی در نقاط متوسط و پایین شهر تهران نیز ساختار قیمت‌ها خود را با قیمت‌های نجومی تطبیق دهند. نتیجه این پدیده، شهری بسیار گران با قیمت‌های سرسام‌آور است که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن را به عدد باورنکردنی ۵۷ سال رسانده است. این وضعیت، چالشی بزرگ برای اقتصاد و جامعه ایران محسوب می‌شود که نیازمند راهکارهای جامع و نظارت دقیق است.
